В каких случаях можно потерять жилье из-за кредита

Марина и Алексей взяли кредит на покупку квартиры. Выплачивали его несколько лет, но затем оба практически одновременно лишились работы. Теперь они опасаются, что банк отберет и продаст их жилье. Рассказываем, что произойдет, если перестать гасить кредит.

В каких случаях кредитор может потребовать продать ипотечное жилье?

По закону об ипотеке, если заемщик за год просрочил четыре и больше платежей по кредиту, банк вправе потребовать досрочно погасить долг и взыскать заложенное жилье через суд.

Раньше выдавать займы под залог жилья могли микрофинансовые организации. Однако с ноября 2019 года оформлять ипотечные займы они не вправе.

Если клиент сам решит продать недвижимость, чтобы расплатиться по кредиту, банк может пойти ему навстречу и уладить дело до суда. Но, как правило, кредитор не готов ждать долго и соглашается на такой вариант, только когда заемщик уже нашел покупателя.

Как правило, суды практически всегда принимают сторону банка. Не стоит рассчитывать на то, что судья сжалится и запретит продавать недвижимость, если другой квартиры или дома у семьи нет.

По закону заложенное жилье могут взыскать и продать, даже когда оно у человека единственное.

По решению суда заемщик должен будет выплатить кредитору остаток долга с процентами, штрафы за просрочку платежей и возместить расходы на рассмотрение дела в суде. В постановлении суда также будет указано, что ваше жилье должны продать с торгов.

Имеет ли право банк из-за просрочки по потребкредиту заставить досрочно погасить ипотеку?

Нет. Долги по двум разным кредитам напрямую не связаны.

Банк вправе требовать досрочно погасить ипотеку, только если вы:

задержали платежи именно по этому ипотечному кредиту;

отказались от страховки заложенной недвижимости (либо срок полиса закончился) и в течение 30 дней не оформили новый страховой договор;

продали или подарили заложенное жилье без согласия банка;

грубо нарушили правила его использования, содержания или ремонта.

Просроченные выплаты по другим кредитам не могут стать поводом для претензий по ипотеке.

Но если вы не будете гасить потребительский кредит, банк может обратиться в суд, получить исполнительный лист и в принудительном порядке списать с ваших счетов сумму долга. Не исключено, что после этого у вас не хватит денег на платеж по ипотеке — тогда вы рискуете потерять заложенное жилье.

Может случиться, что квартиру продадут по заниженной цене и долг не будет погашен?

Да, такой риск существует. Суд назначает начальную цену торгов в размере 80% от рыночной стоимости жилья, которую берет из отчета оценщика. Такой отчет всегда составляют перед тем, как оформляют жилье в залог.

Если торги не состоятся, например, потому что никто не захочет покупать ваше жилье, то в течение месяца проведут повторные торги. Начальная цена продажи на них будет снижена до 68% от рыночной стоимости.

В случае, когда и со второго раза не удается продать имущество, кредитор забирает его себе за 60% от рыночной цены. Долг заемщика перед банком уменьшится на эту сумму. Затем банк попытается продать жилье самостоятельно.

Если цена квартиры, по которой ее продали с торгов, либо стоимость, по которой она досталась кредитору, будет больше задолженности, вам выплатят разницу.

Но может случиться, что даже после того, как вы лишитесь жилья, долг все равно окажется погашен не полностью. Тогда банк будет пытаться взыскать остальное.

Поэтому в случае, если жилье подорожало с момента его покупки в кредит, просите суд провести экспертизу его стоимости. Тогда и начальная цена торгов, и сумма, по которой недвижимость предложат кредитору (если торги не состоятся), будут выше.

Как быстро продадут жилье?

Как правило, эта процедура занимает от нескольких месяцев до года, поскольку состоит из ряда обязательных этапов.

Рассмотрение дела в суде. Обычно суд назначает несколько заседаний и только затем выносит решение.

Переход дела к приставам. После того как решение суда вступит в силу, кредитор передает исполнительный лист в службу судебных приставов (ФССП). Приставы сначала предложат вам погасить задолженность самостоятельно и дадут на это несколько дней. Если не уложитесь и в этот срок, представители ФССП начнут выполнять постановление суда.

Взыскание долга. В первую очередь судебные исполнители пытаются списать долг с банковских счетов должника. Если они обнаружат на них нужную сумму, то продажа недвижимости отменится.

Продажа недвижимости с торгов. В случае, когда денег на счетах недостаточно, квартиру или дом выставят на торги. Сами приставы не занимаются торгами — они передадут дело в Росимущество или его подрядчику. Те проведут публичные торги, в которых смогут принять участие желающие приобрести ваше жилье.

Передача жилья банку. Если никто не захочет купить вашу недвижимость, она отойдет кредитору.

На каждом из этих этапов, вплоть до момента продажи имущества на торгах, заемщик может погасить долг полностью — и тогда жилье останется в его собственности.

Если у меня вдруг появятся деньги, могу ли я сам выкупить свое жилье на торгах?

Нет, должнику и членам его семьи запрещается участвовать в торгах. Но вы вправе в любой момент погасить долг до продажи жилья.

Если ни первые, ни вторые торги не состоятся и залог заберет себе банк, можно попробовать договориться с ним об обратном выкупе жилья. Но банк вправе назначить любую цену продажи или вообще отказаться продавать вам ваше бывшее жилье.

Мы с мужем договорились выплачивать ипотеку поровну, но он перестал вносить свою часть платежей. Можно ли поделить жилье, которое находится в залоге, чтобы мою половину не продали?

Даже если выделить доли каждого супруга, все равно недвижимость останется в залоге. Если банк не будет получать платежи по кредиту вовремя и полностью, то потребует продать заложенную квартиру или дом целиком.

Могу я сам продать заложенную квартиру, погасить часть долга и купить другую, подешевле?

Когда недвижимость находится в залоге, вы можете в ней жить, но продать ее вы вправе только с согласия кредитора.

Иногда банки дают разрешение на продажу, но лишь при условии, что за счет вырученных денег долг будет полностью закрыт. В таких случаях в договоре купли-продажи прямо прописывают, что покупатель переведет нужную сумму именно банку в счет погашения кредита, а не вам как продавцу жилья.

Вы получите только разницу между ценой продажи и остатком задолженности. Возможно, этого хватит, чтобы купить другое жилье или хотя бы сделать начальный взнос по другой ипотеке, с меньшей суммой.

В какой момент из заложенного жилья выселяют жильцов?

Жилье выставляют на продажу, даже если в нем еще зарегистрированы и проживают люди. Обычно приставы и организаторы аукциона даже не заходят в квартиру или дом, чтобы осмотреть их. И покупатели чаще всего не могут увидеть состояние жилья, они ориентируются только на его адрес, площадь и планировку.

И только когда у недвижимости появится новый собственник, он должен будет обратиться в суд и потребовать, чтобы бывших владельцев лишили права пользоваться жильем. Это может занять пару месяцев, а иногда и больше.

Если прежние жильцы не соглашаются выехать добровольно, то, как только решение суда о выселении вступает в силу, покупатель обращается к приставам, и те освобождают жилплощадь.

Правда ли, что детей, инвалидов и пенсионеров не могут выселить из ипотечного жилья?

Нет, заложенную квартиру или дом могут продать и выселить любых жильцов, если заемщик перестал платить по кредиту. Детей всегда регистрируют — и снимают с регистрации — вместе с родителями. Даже когда несовершеннолетним принадлежала часть ипотечного жилья, то его все равно могут пустить с молотка, а детей — выселить.

Однако если торги не удались и собственником квартиры стал банк, то до 31 декабря 2023 года Банк России рекомендовал не выселять прежних жильцов.

Что делать, чтобы не потерять заложенное жилье?

Чтобы заемщики не лишились квартиры или дома из-за временной потери дохода, закон разрешает им взять ипотечные каникулы.

Если финансовое положение не восстановится полностью, можно обратиться в банк с просьбой реструктурировать кредит — изменить суммы и график платежей, например уменьшить ежемесячные взносы и удлинить срок выплат.

В ситуациях, когда рыночные проценты по ипотечным кредитам снижаются, имеет смысл рассмотреть варианты рефинансирования долга в других банках. Такое перекредитование нередко позволяет уменьшить платежи.

Но в любом случае нужно стараться не допустить просрочек, чтобы в глазах банков остаться надежным заемщиком. Если же просто перестать вносить платежи, то дело и вправду может дойти до продажи жилья на торгах.