Рубрика судебная практика УК обслуживает МКД после окончания договора

Управляющая компания, у которой прекратился договор управления МКД, в связи с чем внесены соответствующие изменения в реестр лицензий, обязана продолжать управление МКД до тех пор, пока домом не начнет управлять новая УК (ТСЖ / жилищный кооператив) либо дом не перейдет на непосредственное управление. Все это время прежняя УК не вправе оставить дом без своего управления. Такое регулирование, безусловно, ограничивает для УК свободу предпринимательства, однако это ограничение направлено на защиту жилищных прав граждан и потому "не лишено конституционной целесообразности".

На это указал Конституционный Суд РФ, рассматривая жалобу такой УК – вероятно, не добившись от жителей дома согласия на повышение тарифов на управление МКД, она дождалась окончания срока действия ранее заключенного договора управления и подала в орган жилнадзора заявление об исключении данного дома из реестра лицензий. Дом был исключен, и УК перестала следить за ним. Однако через несколько месяцев РСО потребовала от УК заплатить за ресурсы, поданные в МКД уже после исключения дома из реестра лицензий. Тщетно УК заявляла, что не управляла домом и не выставляла жителям счета за ЖКУ – суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, отметили, что (Постановление Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2024 г. № 19-ППостановление Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2024 г. № 19-П):

единственное, что устанавливает ЖК РФ в качестве последствия прекращения договора управления – это предусмотренная ч. 10 ст. 162 ЖК РФ обязанность по передаче документации на МКД и иных принадлежностей тем лицам, которые поименованы в названной норме;

техническая документация на МКД, ключи, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации спорного МКД и управления им ответчик никому не передавал (в силу отсутствия желающих);

значит, никакое другое лицо спорным МКД в спорный период не управляло;

с учетом отсутствия обстоятельств, предусмотренных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (не подтверждено управление указанным МКД в спорный период какой-либо иной организацией), именно ответчик должен был управлять спорным МКД в спорный период, более того, - быть исполнителем коммунальным услуг в доме и оплачивать РСО стоимость коммунальных ресурсов.

УК пожаловалась в Конституционный Суд РФ, поскольку примененные в ее деле ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 ЖК РФ в истолковании арбитражных судов противоречат целому ряду статей Конституции РФ, в первую очередь – ч. 1 ст. 34 (о свободе использования своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности), ст. 35 (о гарантиях права частной собственности), ст. 45 и ст. 46 (о гарантиях государственной и судебной защиты прав и свобод).

Конституционный Суд РФ согласился с тем, что спорные нормы ЖК РФ и впрямь ограничивают права управляющих МКД организаций, однако такое ограничение является конституционно приемлемым, поскольку обеспечивает разумный баланс частных и публичных интересов и поддерживает взаимное доверие государства и общества:

Россия является социальным государством, в котором создаются условия, направленные на обеспечение достойной жизни и свободного развития человека. Этот принцип взаимодействия личности, общества и государства в социальной сфере распространяются и на отношения, связанные с осуществлением права на жилище;

реализация же жилищных прав граждан предполагает, в том числе, организацию непрерывной деятельности по управлению МКД, в том числе с ограничением свободы предпринимательской (экономической) деятельности в соответствующей области общественных отношений. Конечно, эти ограничения должны быть справедливыми и соразмерными и не нарушать разумный баланс частных и публичных интересов;

в ЖК РФ детально не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора управления таким домом. Поэтому в судебной системе сформировалось два противоположных подхода к уяснению данного порядка;

согласно первому подходу, который сформулирован в п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 за 2021 год, если сведения об МКД исключены из реестра лицензий на основании ч. 6 ст. 198 ЖК РФ в связи с прекращением срока действия договора управления этим МКД, то УК не может быть понуждена к исполнению обязанностей по управлению таким домом и не вправе продолжать начислять и взимать с собственников помещений плату за ЖКУ. Аналогичного подхода придерживается и Минстрой РФ, о чем свидетельствует его письмо от 11.03.2019 № 8514-ОГ/04;

однако данный подход, по мнению Конституционного Суда РФ, является узкоотраслевым, поскольку игнорирует конституционные предписания о запрете злоупотреблять предоставленными правами и необходимости поддерживать оптимальный баланс прав и обязанностей граждан, а также о возможности ограничения федеральным законом прав и свобод в конституционно значимых целях;

поэтому Конституционному Суду РФ представляется верным противоположный подход, которого придерживались арбитражные суды в данном деле, и согласно которому УК - в интересах обеспечения непрерывности деятельности по управлению МКД – не вправе уклониться от управления домом (в том числе и от уплаты поставленных в МКД коммунальных ресурсов) после прекращению договора управления и исключения сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта вплоть до возникновения обязательств по управлению данным домом у других лиц;

такое толкование спорных норм ЖК РФ имеет своим предназначением согласование прав и обязанностей УК (лицензиата) и жильцов (собственников помещений) МКД, обеспечение разумного баланса частных и публичных интересов;

право на осуществление предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности и право частной собственности не являются абсолютными и в силу статьи 55 (часть 3) Конституции РФ могут быть ограничены федеральным законом в целях защиты конституционно значимых ценностей;

законодатель обязан проявлять заботу обо всех участниках рыночных отношений и устанавливать такие условия осуществления предпринимательской деятельности, которые будут направлены на согласование частной экономической инициативы с интересами соответствующих потребителей и общества в целом, включая потребности в предоставлении публично значимых услуг должного объема и качества;

возложение на УК обязанности продолжать управление МКД после прекращения договора управления и исключения дома из реестра лицензий объективно продиктовано целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации МКД;

при этом обязанность УК по продолжению управления не является бессрочной – в ЖК РФ закреплен подробно регламентированный механизм подбора новой УК даже в этом случае, и предыдущая УК вправе оспорить незаконное бездействие органа МСУ в судебном порядке;

таким образом, взаимосвязанные ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не противоречат Конституции РФ в той мере, в какой они предполагают, что во всяком случае на УК, не передавшую новому субъекту управления документацию на МКД и техсредства /оборудование, необходимые для эксплуатации МКД, возлагается обязанность продолжить управление домом после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению МКД у другой УК либо до наступления иных обстоятельств, определенных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

При этом те УК, которые до 18 апреля 2024 г. уже успели "бросить" свои дома в связи с прекращением договора управления, не подлежат административной ответственности за неуправление домом до 18 апреля 2024 г. Очевидно, если такой "брошенный" дом на 18 апреля 2024 г. еще не перешел в управление новой УК (ТСЖ, кооперативу, на непосредственное управление), прежняя УК прямо сейчас обязана вернуться туда и продолжить управление.