УК обязана допустить собственника в подвал для подключения к общедомовым сетям

Собственник нежилого помещения выиграл иск к УК о допуске в подвал МКД для подключения к общедомовым сетям ХВС, ГВС и водоотведения (Определение Верховного Суда РФ от 10 июня 2024 г. № 309-ЭС24-8385).

УК полагала, что не должна пускать собственника в подвал, поскольку:

допуск в подвал нужен для подключения нежилого помещения к ВДИС ХВС, ГВС и канализации,

при этом данное помещение никогда не было подключено к общедомовым сетям водоснабжения и водоотведения, значит, такое подключение к сетям является переустройством, а изменения внутри помещения истца перепланировкой,

между тем ни переустройство, ни перепланировка истцом не были согласованы, установленная законом процедура согласования не соблюдена.

Однако суды всех уровней указали, что УК обязана пропустить собственника к общедомовому имуществу, а отсутствие согласования переустройства не имеет значения:

в соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику помещения в МКД наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ);

согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения;

в пунктах 45, 47 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. разъяснено, что в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика;

доводы УК об изменении назначения помещения, о том, что выполненные истцом в помещении работы подпадают под переустройство (переоборудование) помещения, которое в установленном порядке не согласовано, судом отклоняются с учетом следующего. Согласно статье 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, форма технического паспорта предусматривает указание на наличие водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения. В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения;

между тем, отсутствие согласования с ОМСУ на такое переоборудование (переустройство) применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора не может являться основанием для отказа в удовлетворении негаторного иска собственника помещения на использование общего имущества собственников МКД. Отсутствие указанного согласования является сферой ответственности собственника помещения. Частью 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку помещения в МКД;

согласование проведенной перепланировки (переустройства) не является предметом рассмотрения настоящего дела, не относится к обстоятельствам, которые устанавливаются в настоящем деле и не влияет на обоснование законности позиции УК о не допуске истца в подвальные помещения для осуществления подключения к системам коммунального хозяйства;

если ответчик полагает, что действиями истца нарушаются права и законные интересы третьих лиц, он может обратиться в суд за защитой своего нарушенного права в судебном порядке путем подачи соответствующего иска.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела, указав на незаконность действий УК, создающих препятствия истцу в пользовании своим имуществом для осуществления подключения к системам коммунального хозяйства в рамках заключенных им договоров с РСО в соответствии с согласованной ранее УК рабочей документацией.